Rủi ro pháp lý chung cư mini 2023

Tư vấn, nghiên cứu Luật

Pháp luật về xây dựng, nhà ở đã tạo hành lang pháp lý để điều chỉnh đầy đủ các hoạt động có liên quan trong lĩnh vực xây dựng công trình nói chung, xây dựng nhà ở riêng lẻ nói riêng trong đó có loại hình nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều hộ ở tại khu vực đô thị từ việc cấp giấy phép xây dựng, bảo đảm an toàn PCCC, thi công, quản lý chất lượng… cũng như việc xử lý các hành vi vi phạm có liên quan.

Thuật ngữ “chung cư mini” xuất phát từ đâu?

Khái niệm chung cư mini lần đầu tiên được nhắc đến tại phụ lục A, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm thông tư 12 ngày 28-12-2012. Theo đó chung cư mini là một trong năm loại nhà thuộc nhóm nhà chung cư (chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mini và chung cư hỗn hợp).

Trước đó, khoản 3 điều 43 nghị định 71/2010 của Chính phủ quy định: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 của Luật Nhà ở”.

Ngoài ra, tại khoản 5 điều này cũng quy định hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; hộ gia đình, cá nhân chỉ được bán, cho thuê các căn hộ này sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung.

Quy định pháp luật mô hình nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở (chung cư mini)

“Chung cư mini” về bản chất thuộc loại hình nhà ở theo Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, các chủ đầu tư đã chia nhỏ mặt sàn các tầng thành các “căn hộ” rồi thực hiện giao dịch mua bán với những người có nhu cầu mua nhà.

Về loại hình nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở (còn gọi là “chung cư mini”) pháp luật về nhà ở đã có quy định: nhà ở riêng lẻ được thiết kế, xây dựng có từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng); có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ tối thiểu 30 m2 trở lên và việc xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà ở này phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.

Điều 3 Luật Nhà ở 2014 có giải thích về các khái niệm nhà ở được pháp luật công nhận. Theo đó, “nhà chung cư” được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Bên cạnh đó, Luật này cũng giải thích về các khái niệm như “nhà ở”, nhà ở riêng lẻ” hay “nhà ở thương mại” nhưng không có quy định nào về khái niệm “chung cư mini”. Ngoài ra, đối chiếu với các Luật, Nghị định hay Thông tư hướng dẫn khác, các văn bản này cũng không có quy định về khái niệm “chung cư mini”.

Văn bản duy nhất có định nghĩa cụ thể khái niệm này là Quyết định số 24/2014/QD-UBND của UBND TP Hà Nội. Theo đó, khoản 1, Điều 22 Quyết định này cắt nghĩa “Nhà chung cư mini” được hiểu là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng, có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên. Mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở).

Luật Xây dựng 2014 quy định công trình xây dựng, trong đó có nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị phải được các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng ở Trung ương, địa phương quản lý, kiểm soát chặt chẽ thông qua hoạt động cấp giấy phép xây dựng, quản lý chất lượng xây dựng tùy theo quy mô, cấp công trình.

Cụ thể, công trình nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện như: phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất; bảo đảm an toàn cho công trình; đáp ứng yêu cầu về môi trường, phòng chống cháy nổ, bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật; có thiết kế tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong quá trình sử dụng…

Hiện nay theo quy định tại mục 1.1.13 của Quy chuẩn 06:2021/BXD (Quy chuẩn 06) thì nhà ở riêng lẻ cho hộ gia đình có chiều cao từ 6 tầng trở xuống hoặc có không quá 1 tầng hầm, không bắt buộc áp dụng Quy chuẩn 06 mà thực hiện theo hướng dẫn riêng, phù hợp cho từng đối tượng nhà và khu dân cư.

Trường hợp chuyển đổi công năng sang các mục đích khác phải tuân thủ theo quy định của Quy chuẩn 06 và phải được cơ quan PCCC có thẩm quyền thẩm duyệt giống như đối với các công trình thuộc diện phải thẩm duyệt thiết kế về PCCC.

Tính pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mini

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều này, căn hộ của nhà chung cư mini phải đáp ứng các điều kiện như được xây dựng theo Giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung. Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, nhà ở nếu đáp ứng đầy đủ những tiêu chí theo quy định của pháp luật thì mới được công nhận là chung cư mini. Còn trên thực tế, với những tòa “chung cư mini” theo cách gọi thông thường thì những công trình này thường được cấp phép xây dựng dưới dạng “nhà ở riêng lẻ”.

Tính hợp pháp của Hợp đồng mua bán căn hộ “chung cư mini”

Đối với đối tượng nhà ở riêng lẻ, tiêu chuẩn và chất lượng của nhà ở sẽ phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014.

Đối với loại hình này, nếu được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Như vậy, về mặt pháp lý, các tòa nhà chung cư mini hiện tại thường tồn tại dưới dạng nhà ở riêng lẻ. Chủ sở hữu căn hộ trong những tòa nhà này có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu nếu các căn hộ đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật.

Rủi ro giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini

Thứ nhất, nếu căn hộ nằm trong tòa nhà đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014 như nhà có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên theo tiêu chuẩn khép kín, diện tích tối thiểu 30 m2… thì người mua có thể được xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ đó. Khi đó, đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng được xác lập có thể là quyền sở hữu căn hộ, nhà ở.

Thứ hai, nếu tòa nhà không đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014, người mua nhà sẽ không được xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ. Tuy nhiên, nếu được thực hiện đúng quy định của pháp luật về giao dịch dân sự, giao dịch này vẫn sẽ được pháp luật công nhận. Khi đó, đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng được xác lập có thể là một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất.

Đối với trường hợp này, mảnh đất chỉ có một sổ đỏ. Chủ các căn hộ không được phép làm sổ riêng mà chỉ được đứng tên chung trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của tòa nhà

Quy định pháp luật phòng cháy và chữa cháy đối với nhà chung cư

Nghị định số 136/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật phòng cháy và chữa cháy đã quy định rất rõ: “Nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên; nhà hỗn hợp cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên” phải có Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có) và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy”.

Việc xây dựng nhà chung cư mà chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà vẫn đưa vào sử dụng để xảy ra hỏa hoạn thì trách nhiệm thuộc về Chủ đầu tư. Nếu biết chung cư chưa có văn bản chấp nhận kết quả nghiệm thu về PCCC mà các cơ quan Nhà nước biết nhưng vẫn không kiểm tra xử lý thì có trách nhiệm liên đới của các cơ quan quản lý.

Giải pháp nào cho mô hình chung cư mini hoạt động

Thứ nhất, đối với quy định tại khoản 2, Điều 46, Luật Nhà ở 2014, nhằm ngăn ngừa và kiểm soát tình trạng xây dựng nhà chung cư mini “biến tướng” để bán, chuyển nhượng, cần phải xem xét sửa đổi theo hướng sử dụng công cụ quy hoạch để hạn chế phát triển loại nhà chung cư mini, chung cư hộp diêm tại khu vực nội thành. Loại sản phẩm này chỉ nên sử dụng để cho thuê. Cần sửa đổi, bổ sung điều khoản này theo hướng quy định các trường hợp xây dựng nhà riêng lẻ theo kiểu nhà chung cư mini nhằm mục đích kinh doanh, thì phải lập dự án đầu tư, theo quy định của pháp luật. Cụ thể, trường hợp  không nhằm mục đích kinh doanh thì không phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản 10, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi; Trường hợp có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (để bán, cho thuê…) thì phải lập dự án đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản (2.a) Điều 17, Luật Nhà ở sửa đổi.

Thứ hai, xem xét bãi bỏ nội dung quy định: Trường hợp được phép xây dựng nhà ở từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, sở chung theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Vì đây là hoạt động đầu tư kinh doanh đất động sản, chứ không phải là hoạt động phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Thứ ba, tại phiên họp sáng ngày 20/9/2023 Chương trình Phiên họp thứ 26, cho ý kiến về dự án Luật Thủ đô (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội đặc biệt lưu ý, cần rà soát lại dự án Luật Nhà ở, dứt khoát không để hợp thức hóa chung cư mini  trong Luật Nhà ở.

Email: tailieuluatkinhte1327@gmail.com
Facebook: https://www.facebook.com/profile.php?id=100070191410664